By Fong Yee, senior product manager, sustainable investing
炭素排出に深くかかわるセクターは、各国政府、規制当局、市場からかつてないほどの厳しい視線を浴びています。その結果、流動性や資産価値に重大な影響が及ぶ可能性があり、実際すでに影響が現れ始めています。そのため、投資家はこうした要因を無視することができなくなっています。エネルギー集約型の長期資産という特徴を持つ不動産セクターはこうした対象の1つです。
国連の推定によれば、“建物”は世界の電力使用量の半分以上、炭素排出量の約28％、飲料水消費量の10％以上を占めています。パリ協定で義務化された地球温暖化2度未満を達成するには、不動産セクターだけでも2030年までに炭素排出量を36％削減する必要があります[1]。
政策当局が経済のすべての分野において排出量の削減を加速しようとする中、環境パフォーマンスに劣る建築物ストックは新たな政策対応の標的になると思われます。このことは不動産投資家にとって大きな政策リスクとなり、最悪の場合、資産価値や流動性は大幅に低下する可能性があります。
このことは、すでに現実のものとなりつつあります。英国では、エネルギー性能証明書のランクがFまたはGの住居用・商業用建物は賃貸に出すことができなくなっています。ニューヨーク市は、建物排出法（地域法第97号）の制定により、25,000平方フィート（2,300平方メートル）超の建物の炭素排出量に上限を設定し、（2030年までに）建物からの排出量を40％削減しようとしています。国連が主導する責任投資原則（PRI）は、2025年までに各国政府が断固たる政策措置を講じることを期待しており、そうした措置が企業や投資家にどのように影響するかを明らかにしています[2]。
しかし、これは必ずしも厄介な問題ではありません。他のカーボンインテンシブな産業とは異なり、不動産セクターは、エネルギー使用量を削減したり、炭素の削減を達成するために十分に理解された費用効率の高い一連の解決策を実行に移すことにより、恩恵を受けることができます。さらに、不動産セクターにおいては、サステナビリティ・パフォーマンスに優れていれば、ブランド力が向上し、資産価値が上昇することを示す証拠も増加しています。最近のいくつかの研究によると、よりグリーンな建物と、稼働率や賃料の上昇、運営管理費の低下といったものの間には相関関係が存在することが分かっています[3]。
FTSE Russell独自の分析によると、投資家は、ダウンサイド・リスクを抑制する一方で、グリーンな不動産ポートフォリオへのエクスポージャーを拡大させることが可能であるようです。例えば、FTSE EPRA Nareit Green Real Estate Index Seriesのパフォーマンスからは、グリーン不動産は、時価総額加重ベンチマークに対するトラッキングエラーを最小限に抑制する一方で、優れたサステナビリティ・パフォーマンスを示す不動産ポートフォリオへのエクスポージャーを拡大させていることが見て取れます。
投資家を重視した不動産向けツールが限定的であるため、ポートフォリオ・レベルでは依然、課題が残っています。上場株式や債券（上場株式ほどではないが）と異なり、不動産投資ポートフォリオに気候変動への懸念を体系的に組み入れることを可能にする包括的なデータが不動産投資家に提供されていません。結局これは開示の問題であり、ESG関連の情報を投資家に提供する上場企業が増加する中、不動産企業は他セクターに後れを取っています。
業界のトップ企業は、サステナビリティに関連する事項について第三者からの信頼足るデータをしばしば開示していますが、大半はそうではありません[4] 。例えば、世界の適格不動産株の全般的なトレンドを反映するように設計されたFTSE EPRA Nareit Developed Indexの構成銘柄上位50社のうち、炭素排出量を公表しているのは半数にも満ちません[5]。投資家がより良いデータを求めていることからも、開示のレベルは改善されるべきです。また、不動産ポートフォリオを評価するために必要なデータは依然、不足していますが、業界はこれを補う革新的な手法を開発する必要があると思われます。
したがって、変革への圧力は政策面だけから加わるのではありません。投資家は、投資戦略全体にわたってますます意欲的なサステナビリティ目標を設定しており、よりサステナブルな資産への資金配分や投資を行い始めています。こうした動きは、利用可能なデータや金融商品が増えるにつれ、さらに加速するでしょう。
© 2019 London Stock Exchange Group plc and its applicable group undertakings (the “LSE Group”). The LSE Group includes (1) FTSE International Limited (“FTSE”), (2) Frank Russell Company (“Russell”), (3) FTSE Global Debt Capital Markets Inc. and FTSE Global Debt Capital Markets Limited (together, “FTSE Canada”), (4) MTSNext Limited (“MTSNext”), (5) Mergent, Inc. (“Mergent”), (6) FTSE Fixed Income LLC (“FTSE FI”) and (7) The Yield Book Inc (“YB”). All rights reserved.
FTSE Russell® is a trading name of FTSE, Russell, FTSE Canada, MTSNext, Mergent, FTSE FI, YB. “FTSE®”, “Russell®”, “FTSE Russell®”, “MTS®”, “FTSE4Good®”, “ICB®”, “Mergent®”, “The Yield Book®”, and all other trademarks and service marks used herein (whether registered or unregistered) are trademarks and/or service marks owned or licensed by the applicable member of the LSE Group or their respective licensors and are owned, or used under licence, by FTSE, Russell, MTSNext, FTSE Canada, Mergent, FTSE FI, YB. FTSE International Limited is authorised and regulated by the Financial Conduct Authority as a benchmark administrator.
All information is provided for information purposes only. All information and data contained in this publication is obtained by the LSE Group, from sources believed by it to be accurate and reliable. Because of the possibility of human and mechanical error as well as other factors, however, such information and data is provided “as is” without warranty of any kind. No member of the LSE Group nor their respective directors, officers, employees, partners or licensors make any claim, prediction, warranty or representation whatsoever, expressly or impliedly, either as to the accuracy, timeliness, completeness, merchantability of any information or of results to be obtained from the use of the FTSE Russell Indexes or the fitness or suitability of the FTSE Russell Indexes for any particular purpose to which they might be put. Any representation of historical data accessible through FTSE Russell Indexes is provided for information purposes only and is not a reliable indicator of future performance.
No responsibility or liability can be accepted by any member of the LSE Group nor their respective directors, officers, employees, partners or licensors for (a) any loss or damage in whole or in part caused by, resulting from, or relating to any error (negligent or otherwise) or other circumstance involved in procuring, collecting, compiling, interpreting, analysing, editing, transcribing, transmitting, communicating or delivering any such information or data or from use of this document or links to this document or (b) any direct, indirect, special, consequential or incidental damages whatsoever, even if any member of the LSE Group is advised in advance of the possibility of such damages, resulting from the use of, or inability to use, such information.
No member of the LSE Group nor their respective directors, officers, employees, partners or licensors provide investment advice and nothing contained in this document or accessible through FTSE Russell Indexes, including statistical data and industry reports, should be taken as constituting financial or investment advice or a financial promotion.
Past performance is no guarantee of future results. Charts and graphs are provided for illustrative purposes only. Index returns shown may not represent the results of the actual trading of investable assets. Certain returns shown may reflect back-tested performance. All performance presented prior to the index inception date is back-tested performance. Back-tested performance is not actual performance, but is hypothetical. The back-test calculations are based on the same methodology that was in effect when the index was officially launched. However, back- tested data may reflect the application of the index methodology with the benefit of hindsight, and the historic calculations of an index may change from month to month based on revisions to the underlying economic data used in the calculation of the index.
This publication may contain forward-looking assessments. These are based upon a number of assumptions concerning future conditions that ultimately may prove to be inaccurate. Such forward-looking assessments are subject to risks and uncertainties and may be affected by various factors that may cause actual results to differ materially. No member of the LSE Group nor their licensors assume any duty to and do not undertake to update forward-looking assessments.
No part of this information may be reproduced, stored in a retrieval system or transmitted in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, without prior written permission of the applicable member of the LSE Group. Use and distribution of the LSE Group data requires a licence from FTSE, Russell, FTSE Canada, MTSNext, Mergent, FTSE FI, YB and/or their respective licensors.
